不得拒绝公积金贷款!深圳拟出台房地产监管新规

2018-11-27

《征求意见稿》结合具体的修订内容,主要增加网络媒体发布虚假房源的法律责任,房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构未按规定提交年报或者漏报、瞒报、虚报年报数据的法律责任,以及租赁当事人违反房屋租赁管理规定的法律责任。

《征求意见稿》结合具体的修订内容,主要增加网络媒体发布虚假房源的法律责任,房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构未按规定提交年报或者漏报、瞒报、虚报年报数据的法律责任,以及租赁当事人违反房屋租赁管理规定的法律责任。

深圳市规划国土委、深圳市法制办2018年11月23日起就《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下文简称《征求意见稿》)对外征求意见,有关单位和社会各界人士可以在2018年12月23日前提出意见或建议。
《征求意见稿》提出建立房地产行业年报制度,完善房地产销售价格备案、预售许可管理制度;在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形;出租住房应以间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于6㎡,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住;历史违建经房屋结构和消防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可以按本章规定办理房屋租赁的相关手续。
具体来看,《征求意见稿》修订的主要内容包括完善房地产行业监管基本制度、修订完善房地产开发经营相关规定、增加房屋租赁的监管规定、修订完善房地产经纪相关规定、修订完善房地产(土地)估价相关规定以及完善相关法律责任六个方面。
完善房地产行业监管基本制度
为完善行业监管手段,提升监管水平,《征求意见稿》从以下几方面作了制度设计:第一,建立安全生产责任制度,明确房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构应依法履行安全生产主体责任,组织安全生产培训,提高安全生产意识。
第二,建立房地产行业年报制度。根据我市房地产行业管理的改革措施,取消房地产行业年检制度,建立房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构的年报制度,并在各行业管理以及监督检查的相关内容中将“年检制度”修改为“年报制度”。
第三,完善房地产行业公共信用信息管理制度。根据《深圳市公共信用信息管理办法》(深府297号令)有关公共信用信息的管理的最新规定,将原办法中有关诚信管理的内容进行统一修订,明确规定,房地产主管部门建立房地产行业公共信用信息管理制度,向社会公示房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员的信用信息并推送给市公共信用机构,实行守信联合激励和失信联合惩戒。
修订完善房地产开发经营相关规定
一是优化项目开发手册管理。进一步完善房地产开发项目手册的信息化水平,明确房地产开发企业应在房地产信息系统中建立项目开发手册。
二是完善房地产销售价格备案制度,改变过去由房地产开发企业到价格监管部门备案的做法,明确房地产开发企业确定销售价格并由房地产主管部门对外公示后,房地产主管部门可通过数据共享方式报价格监管部门备案,简化备案程序。
三是完善房地产预售许可管理。一方面,明确房地产产业化主管部门认定的房地产产业化项目有关工程进度的预售条件,即应“完成地面以上三分之一层数”;另一方面,明确要求房地产开发企业应在土地使用权出让合同约定的竣工日期到期前申请办理商品房预售许可。
四是完善房地产开发企业销售商品房应对外公示的内容。一方面,增加公示的内容,即在原办法要求公示内容的基础上,增加“不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺;深圳市房地产诚信公示系统查询方式;委托房地产经纪机构销售的,应公示商品房销售委托书以及受托房地产经纪机构的备案证书;投诉方式和途径;销售住宅商品房的,应当公示商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书示范文本”五项内容。此外,销售精装修商品房的,应公示装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息;商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的,应公示销售商品房的建筑隔声情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。另一方面,明确采取网络销售的,应当在网络销售平台公示应在销售场所公示的所有材料。
五是加强对房地产开发企业在房地产销售活动中行为的监管。根据近年来我市房地产市场监管的实践经验,以及《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》(建房[2016]223号)的有关要求,在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”情形;在房地产开发企业不得实施的价格违法行为中增加“商品房销售不予明码标价,或在标价之外加价出售或收取未标明的费用;不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格”两种情形。
增加房屋租赁的监管规定
按照国家发展住房租赁市场、完善住房租赁管理的要求,结合建设部正在起草的《住房租赁管理条例》最新思路,《征求意见稿》增加“房屋租赁”一章内容。主要包括以下几个方面:
第一,建立实名租赁制度。房屋租赁活动中,当事人应当提供真实身份信息。出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他证明文件的法人和其他组织出租房屋。
第二,加强租赁房屋管理。一是出租房屋应当有合法的证明,合法的证明包括不动产权证书、房屋买卖合同等权属证明材料。二是出租房屋应当符合建筑、消防、地质灾害、卫生等方面的安全标准和要求,并具备供水、供电等必要的生活条件。三是未依法取得规定的证明材料、未经共有人书面同意、经鉴定为危房不能使用、违规改变房屋使用功能、室内装修不符合国家或地方标准的房屋不得用于出租。四是明确住房的最小出租单位。结合国家发展住房租赁市场、实行规模化租赁的要求,同时保障承租人的基本居住条件,修订稿规定,出租住房应以间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于6㎡,且禁止将原始设计的居住空间再次分割搭建后出租,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。
第三,完善租赁合同备案制度。除明确房屋租赁合同备案的条件和程序外,进一步规定,房地产主管部门应当建立完善房地产市场信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上签订和网上备案;经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证,依法享受基本公共服务和便利。
第四,建立房屋租赁行业监管制度。一是建立房屋租赁企业备案制度。在本市从事房屋租赁经营业务的企业以及出租或者转租住房间数达到10间及以上的自然人,应当办理工商登记并向房地产主管部门办理备案。已备案的房屋租赁企业和自然人的名称、地址、服务内容等发生变化或者租赁经营业务终止的,应办理备案变更或注销手续。二是加强对房屋租赁企业经营活动的监管,包括房屋租赁企业应当在营业场所公示规定的材料、规范房屋租赁企业发布租赁广告、明确房屋租赁企业禁止实施的十种违法经营行为、明确房屋租赁企业禁止实施的三种金融性行为、建立商业银行对租赁资金的监管机制。
第五,建立租赁资金监管制度。建立租赁资金监管制度,房屋租赁企业和其他开展规模化住房租赁业务的个人应当在商业银行开设资金监管账户,由商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行监管,为租赁当事人提供租赁资金安全保障。
第六,明确历史违建的出租要求。按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的要求,历史违建经房屋结构和消防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可以按本章规定办理房屋租赁的相关手续。
修订完善房地产经纪相关规定
为了适应房地产市场快速发展的新形势,解决新问题,《征求意见稿》对房地产经纪的相关规定进行了优化调整:
第一,修订完善房地产经纪机构管理。一是改变房地产经纪机构的分支机构备案方式,强化信息化管理手段,由房地产经纪机构在房地产信息系统中将其设立的分支机构的地址、人员等信息进行备案,但主管部门可对房地产经纪机构在房地产信息系统中备案的分支机构信息进行抽检核查。二是完善房地产经纪机构及其分支机构的备案变更规定。房地产经纪机构变更或者终止的,应当自变更或者终止之日起30日内到主管部门办理变更或者注销手续;其分支机构变更的,应当自变更之日起10日内,由房地产经纪机构在房地产信息系统中变更相关信息。三是完善房地产经纪机构行为的监管,在房地产经纪机构不得实施的行为中增加“捏造发布不实信息;泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益;协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记”三种情形。
第二,修订完善房地产经纪人员管理。结合国务院取消房地产经纪人资格管理以及房地产经纪管理的实际,对房地产经纪人员管理规定进行修订完善。一是取消“房地产经纪人”的有关规定,将“房地产经纪人员”界定为“从事房地产经纪业务的从业人员”。二是将原办法中有关“执业登记”或者“执业信息”的规定,分别修改为“实名登记”或者“从业信息”。三是完善房地产经纪人员行为的监管,在房地产经纪人员不得实施的行为中增加“泄露或者不当使用客户信息,谋取不正当利益;协助交易当事人提供虚假材料进行不动产登记;采取暴力、胁迫等不正当手段强迫当事人接受服务,或者对当事人报复滋事”三种情形。
修订完善房地产(土地)估价相关规定
《征求意见稿》进一步完善了房地产(土地)估价机构备案管理。结合当前房地产(土地)估价机构备案管理的实践,为加强备案管理,《征求意见稿》将房地产(土地)估价机构及其分支机构备案的时间要求由原来的“开展估价业务之日起30日内”修改为“自取得营业执照之日起30日内持”,并在备案材料中增加房地产(土地)估价人员的身份证明、人事档案托管证明材料。
完善相关法律责任
《征求意见稿》结合前述具体的修订内容,主要增加网络媒体发布虚假房源的法律责任,房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构未按规定提交年报或者漏报、瞒报、虚报年报数据的法律责任,以及租赁当事人违反房屋租赁管理规定的法律责任。其中,违反房屋租赁管理的法律责任主要包括违法将不得出租房屋进行出租、违反最小出租单位进行出租、未按规定办理租赁合同备案、房屋租赁企业未备案实施租赁经营、房屋租赁企业未按规定公示相关信息、房屋租赁企业的违法租赁经营行为等方面的法律责任。

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